Eğer merkezi sistemli bina inşaat ruhsatı ve proje onayları 2/5/2007 tarihinden sonra ise yani bu tarih itibarıyla yeni yapılacak merkezi sistemli binalarda 627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununu gereğince ısı ve sıcaklık kontrol ekipmanlarının kullanımı zorunludur. Dolayısı ile bu sistemlerin kullanıldığı binalarda da gider paylaşımı için bu yönetmelik hükümlerine uyulması zorunludur.

Mevcut merkezi sistemli binalarda ise yine 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununu gereğince 2/5/2012 tarihine kadar bu sisteme geçmeleri zorunludur. Dolayısıyla da gider paylaşımı konusunda da bu yönetmelik hükümlerine uyulması zorunludur.

Yani konuyu mevcut ve yeni yapılacak merkezi sistemli binalar olarak değerlendirmek gerekir. Buna görede yeni yapılacak merkezi sistemli binalarda zorunluluk 2/5/2007 tarihi itibarıyla varolmakta olup, mevcut merkezi sistemli binalarda ise 2/5/2012 tarihi itibarıyla bu sisteme geçmiş olunması gerekmektedir.

Isıölçer, ısı sayacı olarak adlandırılan ısı ölçüm ekipmanları merkezi veya bölgesel sistemle ısıtılan binalarda ısının bağımsız bölümlerce enerji hırsızlığı yapılmadan, tüketildiği kadar paylaştırılmasını sağlayan adil bir sistemdir. Bu sistemde bağımsız bölümlere takılan ekipmanlar sayesinde ferdi sistemden farklı olarak ortam sıcaklığını 15°C’nin altına indiremezler. Bağımsız bölüm kullanıcıları istedikleri ortam sıcaklığını termostatlı vana üzerinde ayarlayarak bu sıcaklık değerinde konutlarını ısıtırlar. Ülkemizin enerji ihtiyacının büyük bir kısmını ithal etmesi, herkesin arsa payı bazında yakıt tüketimine katıldığı ortamda suiistimallerin çok sık yaşanıyor olması ve etkin bir yalıtımla beraber enerji tüketiminde %35 mertebelerinde tasarrufun sağlanabiliyor olması ısıölçer sistemlerinin kullanılmasını zorunlu kılmıştır.

İnsan sağlığı ile ilgili olarak kıyas edilebilecek ölçü SAR (Specific Absorbation Rate) radyo dalgalarının veya elektromanyetik enerjinin vücut tarafından emilme hızıdır. AB normlarına göre radyo frekansları için belirlenmiş maksimum SAR değeri 4 W/kg sınırının altında olmalıdır. Ölçüm sırasında kullanılan telsiz sistemine ait SAR değerinin genelde 0,000028 W/kg mertebelerinde olduğu bilinmektedir.

Gerek 5627 sayılı “Enerji Verimliliği Kanunu’nda” gerekse de “Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik’te” ısı sayacı veya ısıölçerlerin hangi şartlarda kullanılacağı ile ilgili bir hüküm bulunmamaktadır. Hangi cihazın kullanılacağı ile ilgili karar yeni binalar için mekanik tesisat proje müellifince, mevcut binalar içinse binanın özelliklerine göre montaj yapacak olan ve firma ve bina yönetimince verilmesi gereken bir karardır.

Yönetim kurullarının her ne çoğunlukla olursa olsun alacağı hiçbir karar kanuna muhalefet teşkil edemez. Isı ölçüm ekipmanlarının tesisi yasal bir zorunluluk olduğundan yönetimlerin gerek oy birliği gerekse oy çokluğu ile aldığı bu yöndeki kararlar yok hükmündedir

Konu 634 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu’nun” 20nci maddesi kapsamında değerlendirilebilir.

634 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu” madde 20:“Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir….”

Odaların otomatik olarak istenilen sıcaklıkta kalmasını sağlamak için termostatlı vana kullanımı zorunludur. Termostatlı vana, ortam istenilen sıcaklığa ulaştığında otomatik olarak devreye girer ve radyatördeki sıcak su akışını keser. Böylece aşırı ısınma ile enerji israfı önlenmiş ve Isıtma giderlerinde tasarruf yapılmış olur. Binanın konumu ve diğer özelliklerine bağlı olarak %40 lara varan oranlarda tasarruf sağlamak mümkündür. Örneğin: Dairesi sıcak olduğunda camı açan bir daire sakini artık termostatlı vananın sıcaklık değerini düşürerek odanın istediği sıcaklıkta olmasını sağlar.

Yönetmelik 150C yi minimum değer olarak öngörmüştür. Yönetimlerin 150C üzerinde bir değeri minimum değer olarak kabul etmelerinde bir sakınca yoktur. Burada dikkat edilmesi gereken husus 150C nin bir hak olarak kabul edilmesi gerektiğidir. Dolayısıyla yönetimlerin 150C nin üzerinde bir değeri kabul edebilmesi için oy birliği şartı aranmalıdır. Ayrıca bağımsız bölümlerden birinin satış veya kira yahut başka bir sebeple devri olursa ve yeni kullanıcı 150C şartını isterse termostatik vanalarda yeniden 150C için ayarlama yapılmalıdır.

Bu tutum içerisinde bulunan kat malikleri için yine 634 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu’nun” 33üncü maddesi veya 18inci maddesi uyarınca işlem yapılabilir. 634 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu” madde 18:

“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” Bu hükme uymayan kişiler bina yöneticisi tarafından mahkemeye verilerek yasal işlem başlatabildiği gibi diğer bağımsız kat sahipleri de aynı işlemi yapabilirler.

5627 sayılı “Enerji Verimliliği Kanunu’nun” idari yaptırımlardan bahseden 10uncu maddesinde bu durum net bir ifade ile açıklanmamıştır. Ancak aykırı tutumlar kanuna muhalefet kapsamında sayılabileceğinden açılabilecek olası davalarda mahkemece bir ceza öngörülmesi ihtimali göz ardı edilmemelidir.

Sistemin doğru çalışması için kolektörlere müdahale edilerek radyatörlere giden sıcak suyun kesilmesine engel olunmalıdır. Eğer bu mümkün değilse kolektörler sadece yetkili kişilerin erişimine imkân verebilecek şekilde bir kutu sisteminin içerisine alınarak mühür, kilit vb. sistemlerle kapatılabilir.

Isı ölçüm ekipmanları enerji tasarruf cihazları değildir. Bazı kattaki, bazı cephedeki bağımsız bölümlerin daha fazla yakıt bedeli ödemeye başlaması zaten beklenen bir sonuçtur.

5627 sayılı “Enerji Verimliliği Kanun’u” paylaşımın tüketime göre yapılmasını emretmektedir.Bugüne kadar paylaşım arsa payı oranı esasına göre yapıldığı için bazı kat ve cephede oturanlar diğer kat ve cephede oturanların yakıt giderlerinin bir kısmını sübvanse ediyordu. 5627 sayılı “Enerji Verimliliği Kanun’u” ile bu durum ortadan kalkmıştır.Esas itibarıyla tasarruf mikro ölçekte değil büyük fotoğrafa yani ülke geneline bakıldığında ortaya çıkacaktır.Sübjektif yorumlar nihai sonuç için rehber oluşturamaz.

Yönetmelikte “üzerine yerleştirildiği ısıtma giriş hattından geçen ısı enerjisi miktarını debi ve sıcaklık farkına göre ölçerek bedelinin önceden ödenmesi prensibine göre çalışan sistemler” ön ödemeli ısı sayacı sistemi olarak tanımlanmış olup yine aynı yönetmelik gereğince de konvansiyonel sistemlerden farklı hükümlere tabi olmuşlardır.

Buna göre ısıtma ve sıhhî sıcak su gider paylaşımının konvansiyonel sistemlerde yönetmeliğin 8inci maddesinde verilen bir formülasyon gereğince hesaplanması gerekirken 9uncu maddenin birinci fıkrasında “ön ödemeli ısı sayacı sistemi kullanılması hallerinde; 5inci maddenin yedinci fıkrası ile 8inci madde uygulanmayabilir. “ denilerek ön ödemeli sayaçlar için fatura dökümünün ve formülasyonun uygulanmasına ihtiyaç duyulmamıştır.

Eskiden merkezi ısınma da kazanlar fazla standart tüketim yaparak aşırı bir enerji harcamasına sebebiyet veriyordu. Herkes fazladan ısınıp daireleri ısınınca kapı ve pencerelerini açarak dairelerini kış aylarında serinletmeye çalışıyorlardı ve kıyafetlerini daha ince seçmek zorunda kalıyorlardı. Bu durum hatırı sayılır derecede bir enerji sarfiyatına sebep oluyordu. Bu sistemde herkes yaktığı kadar ödeyeceği için her abone hem psikolojik olarak hem de maddi açıdan düşünerek tasarruf yapmaya karar verecektir. Bütün daireler minimum 15 derece de ısınabileceği için alt kat ve üst katını ısıtmak zorunda kalmayacak ve fazla ısınma tercihini de tüketimine göre ödeyecektir. Isınma için ödeme planı da sadece ısınma aylarında yapılacaktır. Bu süre ülkemiz mevsim şartlarına göre genelde yılın 7 ayını (Ekim-Nisan) kapsamaktadır.

Islak hacimler genelde bağımsız bölümünün çekirdek kısmında ve genelde de tesisatta son nokta olmaları sebebiyle ısıtmaya fazla ihtiyaç duymayabilirler. Ancak yönetmelik gereğince bağımsız bölümün tüm mahallerine ısı ölçer takılmalıdır. Aksi takdirde tam adil bir paylaşımın oluşamayacağı durumlar ortaya çıkabilir.